Долгосрочная аренда: как выбрать жильца и что записать в договор

На Ангисе двухкомнатную квартиру сдали на год, и договор долгосрочной аренды уместился на одной странице. Залог взяли за месяц, описи вещей не делали, фотографий при въезде тоже. Жилец платил вовремя. До весны в квартиру никто не заглядывал.

Весной выяснилось, что во второй комнате живут знакомые жильца, о которых хозяева ничего не знали. При выезде диван оказался испорчен, за свет и газ остались долги, и разговор о залоге превратился в спор о том, что считать обычным износом.

Почти каждой из этих бед можно было избежать ещё до въезда. Хватило бы часа разговора с жильцом до подписи и пары приложений к договору. И то и другое пропустили, потому что жилец понравился с первой встречи и торопился въехать.

Кого вы пускаете в квартиру на год

Первым делом спрашивают, кто будет жить в квартире, всех поимённо и с детьми.

Потом работа и планы. Удалённый работник, сотрудник местной компании, семья, у которой дома идёт ремонт, студент на родительских деньгах съезжают по разным причинам. Спрашивать об этом можно прямо. Где человек работает, надолго ли приехал, что будет, если планы изменятся.

Животных обсуждают в первом же разговоре. Кошка или собака не повод отказывать, зато повод вписать в договор уборку после выезда и состояние обивки.

Набор жильцов зависит и от города. Аренда в Кутаиси почти не знает летнего пика, потому что многие жильцы там студенты и снимают на учебный год.

Документы и разговор по видео

Для договора берут копию паспорта или удостоверения личности и сверяют фотографию с тем, кто пришёл на показ. Похоже на формальность, пока не выяснится, что подписал один, а живёт другой.

Рекомендация прошлого хозяина чего-то стоит, если ему можно позвонить. Отказ дать контакт ещё ни о чём не говорит, но тон ответа запоминается.

Хозяевам за границей остаётся видео. Полчаса разговора с включёнными камерами дают больше, чем неделя переписки. Видно, кто сидит рядом, слышно, как человек говорит о прошлом жилье. И заметно, спрашивает ли он сам про отопление и шум с улицы.

Показ при дневном свете

Вечером под люстрой квартира выглядит лучше, чем на самом деле. Днём видны пятна на диване, царапины на ламинате и след старой протечки на потолке. Всё это показывают сами и сразу вносят в опись, иначе к выезду никто не вспомнит, что было до жильца, а что появилось при нём.

Хозяину из другой страны удобнее, когда показ проводит тот же человек, что потом будет принимать квартиру обратно. Он знает, где подтекает кран, и запомнит, что жильцу пообещали на словах.

Объявление для долгой сдачи пишут без курортных красот. Этаж, отопление, шум с улицы, что остаётся в квартире, пускают ли с животными. Такой текст годится и для каталога квартир в аренду.

Короткий договор или подробный

Агенты по аренде предлагают типовой договор на страницу-две и советуют больше смотреть на человека. Хороший жилец от двадцати страниц мелким шрифтом скорее обидится и уйдёт туда, где проще. А человека, который не собирается платить, длинный текст всё равно не остановит.

Юристам достаются ссоры при выезде, и спорят там почти всегда о том, чего в договоре нет. Каким был диван, кто платит за свет последнего месяца, можно ли было пускать знакомых. Договор на Ангисе не отвечал ни на один из этих вопросов.

С длиной текста агенты правы. Договор, который нельзя прочитать за чаем, жилец подпишет не читая. Но то, из-за чего ссорятся при выезде, записать нужно. Опись с фото, правила о субаренде, порядок со счетами и выездом уходят в приложения, а сам договор остаётся коротким.

Стороны, срок и день оплаты

В начале договора стоят полные имена сторон, номера документов и адрес квартиры. Если собственников двое, из текста должно быть понятно, кто из них сдаёт квартиру и на чей счёт идут деньги.

Срок пишут датами, с какого числа и по какое. Формула «на один год» без дат рождает спор о том, когда этот год кончился. Если квартиру сдают на зиму с выездом до сезона, дату выезда ставят с запасом до первых летних броней.

Сумму и число, до которого вносят плату, пишут цифрами, валюту называют прямо. Способ оплаты лучше оставить один, перевод на счёт хозяина. Наличные через знакомых или управляющего дома трудно восстановить по датам, а банковская выписка заменяет расписки и пригодится, когда дойдёт до налога с арендной платы.

Свет, газ и показания счётчиков

Долги за свет и газ на Ангисе всплыли, когда жилец уже уехал из города. Чтобы так не вышло, порядок со счётчиками задают с первого дня. В день въезда фотографируют все счётчики, и на снимке должны читаться цифры и номер прибора.

Дальше годятся два порядка. Жилец платит сам и раз в месяц присылает хозяину подтверждение оплаты. Или хозяин платит со своего счёта и добавляет сумму к аренде по показаниям, которые жилец присылает в условленный день месяца. Со вторым больше возни, зато хозяину за границей спокойнее, долг за свет не копится у него за спиной.

Отдельной строкой распределяют плату за обслуживание дома и интернет. В день выезда показания снимают ещё раз и считают долг по этот день.

Залог и проценты на него

Потолок залогу ставит статья 552 Гражданского кодекса Грузии в официальном переводе. Если договор предусматривает залог, он не больше трёхмесячной платы. При оплате вперёд его можно внести равными частями за три месяца.

На залог начисляются проценты по ставке, установленной законом, и после окончания найма его возвращают вместе с процентами. Условия хуже этих для нанимателя ничтожны, так что переписать их в договоре в пользу хозяина не выйдет.

Размер залога в споре о диване мало что меняет, если нечем показать, каким диван был при въезде.

Что приложить к договору долгосрочной аренды

Подписывают приложения в тот же день, что и договор, и обычно в пачке оказываются такие бумаги:

• копии документов сторон и список всех, кто будет жить в квартире;
• опись мебели и техники по комнатам с фотографиями;
• снимки счётчиков с показаниями и номерами приборов на день въезда;
• правила дома о тишине, мусоре, парковке, гостях и животных;
• акт передачи ключей, пультов и карт доступа с указанием их числа;
• контакты на случай аварии и порядок, кого звать ночью.

Опись делают по комнатам и снимают в одном и том же порядке, от входной двери по часовой стрелке, чтобы при выезде пройти тем же маршрутом. Царапину на столешнице снимают крупно, положив рядом ручку для масштаба.

Файл с фотографиями отправляют жильцу в тот же день. Его короткое «получил» в переписке закрывает вопрос, видел ли он эти снимки.

Мелкий ремонт и переделки

По статье 548 текущий ремонт обычно делает наниматель за свой счёт. Перестраивать и переделывать жильё без согласия наймодателя он не может.

Слова «текущий ремонт» каждый понимает по-своему, поэтому в договоре их расшифровывают примерами. Лампочки, засор в сифоне, прокладку в смесителе берёт на себя жилец. Бойлер и кондиционер, которые отказали от старости, хозяева чаще оставляют за собой.

Отдельная строка нужна про стены. Жилец, который въезжает на год, почти наверняка захочет повесить полку или карниз. Пусть спросит заранее, а при выезде новые отверстия отметят в описи.

Знакомые во второй комнате

Статья 549 запрещает нанимателю передавать жильё третьему лицу без согласия наймодателя. Члены семьи нанимателя третьими лицами не считаются. Знакомые, которых поселил жилец, родственниками ему не приходились. Согласия хозяев никто не спрашивал.

Поэтому в договор вписывают всех, кто живёт в квартире, и порядок, по которому жилец просит согласия на новых людей. Письмом, с именами и сроком. Отдельно оговаривают гостей, например через сколько ночей о госте надо сказать хозяину.

Пересдачу комнат посуточно через площадки бронирования запрещают отдельной строкой. Объявление с вашей квартирой может всплыть где угодно. Узнавать о нём из отзыва чужого гостя по меньшей мере неприятно.

Когда договор хотят расторгнуть раньше срока

Жилец может расторгнуть договор досрочно, если предупредит за месяц и предложит вместо себя нового нанимателя на оставшийся срок, платёжеспособного и приемлемого для хозяина. Об этом статья 555.

У хозяина тоже есть основания для досрочного расторжения. По статье 557 оно возможно, если жилец существенно портит квартиру или создаёт явную угрозу этого вопреки предупреждению. Статья 558 даёт такое право, если жилец не платил три месяца.

По статье 561 о расторжении найма предупреждают за три месяца, если иное не следует из обстоятельств или из соглашения сторон. Расторжение оформляют письменно, этого требует статья 563.

На практике в договор вписывают свой срок предупреждения и адреса, по которым стороны шлют друг другу уведомления. Предупреждение о порче тоже делают письменно и с фотографиями, чтобы его дата не стала новым предметом спора.

Выезд, износ и порча

Наниматель не отвечает за изменения и износ, которые появились от пользования квартирой по договору. Это статья 547. По статье 564 при окончании найма жильё возвращают в том состоянии, в каком его получили, с учётом обычного износа или в состоянии, указанном в договоре.

Протёртые за год подлокотники ещё можно списать на обычный износ, пятно от красного вина на светлой обивке вряд ли. Но было ли пятно до въезда, могут показать только снимки того дня, а на Ангисе сравнивать было не с чем.

Выезд назначают днём и проводят по той же описи. Когда хозяев нет в стране, приёмку поручают тому, кто и дальше будет присматривать за квартирой. Это может быть знакомый с опытом или компания, которая берёт на себя ведение долгосрочной аренды.

Два языка и три копии

Договор с жильцом-иностранцем удобно писать в две колонки. В одной грузинский или английский, в другой язык, который обе стороны читают без переводчика. В конце указывают, какой текст главнее, если переводы разойдутся.

Подписывают каждую страницу и каждое приложение. Оригиналы остаются у сторон, сканы с подписями хозяева хранят в облаке. Ещё один экземпляр стоит оставить человеку в Батуми, который при случае покажет бумагу на месте.

Переписку с жильцом не удаляют до конца найма и пары месяцев после. Договорённости о гостях и ремонте часто живут только там.

Пока договор не подписан

Можно ли взять залог за полгода?

Статья 552 ставит потолок в трёхмесячную плату, а условие хуже для жильца ничтожно. Вписать полгода в договор получится, работать такая строка не будет, и спор при выезде она тоже не решит.

Жилец хочет съехать через полгода. Что ему делать?

Предупредить хозяина за месяц и предложить на остаток срока нового нанимателя, который сможет платить и устроит хозяина. Такой выход даёт статья 555, а само предупреждение пусть будет письменным.

Что делать, если жилец перестал платить?

Сначала письмо с датой и суммой долга, спокойное и без угроз. Если долг тянется три месяца, статья 558 даёт хозяину право расторгнуть договор досрочно, а статья 563 требует сделать это письменно.

Нужен ли договор, если квартиру снимают знакомые?

Со знакомыми бумага даже нужнее. Спрашивать приятеля о показаниях счётчиков и о том, кто ещё будет жить, неловко, а договор задаёт эти вопросы за вас и бережёт дружбу при выезде.

Пускать ли жильца с собакой?

Собака сама по себе не беда. В описи тогда подробнее снимают обивку, полы и двери, а в договоре заранее пишут, кто оплачивает уборку и химчистку мягкой мебели после выезда.

На каком языке подписывать договор?

На том, который жилец читает без переводчика, и на втором, понятном хозяину или его человеку в Батуми. Две колонки на одном листе удобнее двух отдельных файлов, их проще сверять.

Ангиса, следующий жилец

Долги за свет и газ хозяева погасили сами. Спор о диване так ничем и не кончился, доказать, каким диван был в день въезда, оказалось нечем.

Следующему жильцу квартиру показали днём, разговор шёл по видео при участии хозяйки, а сам договор вырос всего до двух страниц. К нему легли опись с фотографиями, снимки счётчиков, список жильцов и правила о гостях. Плату жилец переводил на счёт.

Год спустя выезд занял один вечер. Прошли по описи тем же маршрутом, сняли показания и нашли на снимках въезда царапину на столешнице, из-за которой жилец успел поволноваться. Залог вернули с процентами.