Чем занять квартиру в Батуми с ноября по март

В высотке на улице Пиросмани хозяева всё лето сдавали квартиру посуточно, а в ноябре решили не оставлять её пустой. Жилец нашёлся через знакомых знакомых. На словах договорились, что он живёт до середины апреля, платит помесячно и сам оплачивает свет и газ. Бумаг не подписывали, человек казался своим.

Зимняя сдача квартиры в Батуми шла спокойно до весны. В апреле жилец попросил пожить ещё немного, потом ещё, и съехал, когда первые майские брони уже пришлось отменить. Пускать гостей после него без генеральной уборки было нельзя.

Сама мысль занять квартиру на зиму была здравой. Подвела дата выезда, которую никто не записал. Вариантов с ноября по март у хозяина три: держать квартиру пустой, сдавать её по месяцам или поселить одного жильца до весны.

Кто снимает квартиры в Батуми зимой

Курортных гостей зимой мало, спрос держат те, кому жильё нужно на месяц и дольше. Люди на переезде снимают, пока выбирают район для покупки или долгой аренды. Удалённые работники едут переждать зиму у моря, вся их работа в ноутбуке.

Есть приезжие на работу или учёбу, им квартира нужна на семестр или на срок контракта. И есть батумские семьи, у которых дома идёт ремонт. Они ищут жильё рядом со школой и работой, ненадолго, но с нормальной кухней и стиральной машиной.

От того, кто снимает, зависит, как показывать квартиру. Удалённому работнику нужен стол у окна и интернет, на котором не рвётся видеозвонок. Семья первым делом откроет шкафы. Человек на переезде спросит, можно ли съехать раньше срока и на каких условиях.

Месяц, два или вся зима

Помесячная сдача ближе к посуточной, чем кажется. Жильцы меняются каждые месяц-два, и всякий раз нужны уборка, смена белья, новые показания счётчиков и встреча с ключами. За месяц такие жильцы обычно платят больше, чем жилец на всю зиму, зато между ними случаются пустые недели.

Один жилец до весны платит меньше в пересчёте на месяц. Заезжает он один раз и один раз выезжает, и до апреля хозяину спокойно. Весной выясняется, насколько твёрдо договорились о дате.

Управляющие часто совмещают оба способа. Квартиру сдают по месяцам, а последнего жильца подбирают под календарь, чтобы он выехал раньше первых летних броней и осталось время на уборку.

Три зимы для одной квартиры

Сравнивать варианты удобнее по тому, в каком виде квартира подойдёт к маю. Деньги здесь только один признак из пяти.

Пустая квартира выигрывает только в строке про готовность к маю, и то с оговоркой. Если её не грели и не проветривали, весной сначала выводят запах, а уже потом зовут гостей.

Спор о пустой зиме

Управляющая компания, которой хозяева оставляют ключи на зиму, первым делом предложит сдать квартиру на месяцы, с договором и датой выезда до сезона. В живой квартире, объясняют там, кто-то включает отопление, проветривает и сразу видит течь. Пустая за зиму сыреет, и о протечке хозяин узнаёт от соседей снизу.

Владельцы, которым квартира приносит деньги летом, на зиму её закрывают и консервируют. Летом квартиру выбирают по фотографиям, и светлый диван, свежие шторы и чистые матрасы должны дожить до июня. После зимнего жильца часть вещей приходится менять. Есть ещё риск задержки, как на Пиросмани, когда сорванный май съедает зимние деньги.

Правота здесь делится по домам. Квартира, где зимой нечем толком греться и прошлой весной уже темнели углы, хуже переносит простой, чем жильца. В доме с охраной и сухим подъездом, с котлом, который можно оставить на дежурной температуре, квартира переживёт зиму закрытой, если раз в пару недель кто-то заходит её проверить.

Дальше смотрят на район и на май. Жильца проще найти там, где город живёт круглый год, чем в курортных башнях, где зимой мало кто остаётся. Чем раньше начинаются летние брони, тем меньше права на ошибку с датой, поэтому дату выезда при зимней сдаче записывают на бумаге в любом районе.

Объявление на зиму пишут заново

Летний текст продаёт море и балкон с видом. Зимнему жильцу море видно и так. Он спросит, чем греется квартира и где сушить бельё, когда неделю идёт дождь.

В заголовок выносят «помесячно», «с договором» и дату, до которой квартира свободна. Жильцы, которым нужно остаться до лета, тогда даже не пишут.

Первыми в галерее ставят стол у окна, кухню, стиральную машину и обогреватель или блок кондиционера, а пляж и закат переезжают в конец. В описании честно пишут, как квартира греется и кто платит по счётчикам. Скорость интернета тоже указывают, удалённые работники спрашивают о ней первой.

Отопление, счётчики и чужие долги

В батумских квартирах греются по-разному. В одних домах стоит газовый котёл, в других газа нет вовсе, и тепло дают кондиционеры в режиме обогрева или электрические радиаторы. От этого зависит, какой счёт вырастет зимой и о чём придётся договариваться.

Обычно жилец платит за свет, газ и воду, а взнос управляющей компании дома остаётся на хозяине. Можно договориться и по-другому, лишь бы это было записано.

Показания счётчиков фотографируют в день заезда и вносят в акт, в день выезда всё повторяют. Раз в месяц хозяин или управляющий проверяет оплату по абонентским номерам. Номер привязан к квартире, поэтому неоплаченный жильцом свет или газ копится на нём, и после отъезда жильца разбираться с этим долгом будет хозяин.

Когда квартиру греют кондиционерами, жильцу в первый день показывают режим обогрева и просят не сушить бельё в закрытой комнате. У моря влага от мокрых простыней к концу зимы проступает тёмными пятнами в углах.

Дата выезда на бумаге

Зимний договор собирают по тем же пунктам, что и договор с жильцом на год, просто срок у него короче. В нём стороны и адрес, плата и день оплаты, залог, кто платит по счётчикам и в каком виде возвращают квартиру. Отдельной строкой стоит дата выезда, с числом и месяцем.

Эту дату ставят с запасом до первой летней брони, чтобы хватило времени на уборку и мелкий ремонт. Продление возможно только дополнительным соглашением, и это тоже пишут. Жильцу так проще, он заранее знает, когда искать следующее жильё.

По официальному переводу Гражданского кодекса расторжение договора найма оформляется письменно. Срок предупреждения о расторжении там три месяца, если стороны не договорились иначе. Для договора на одну зиму это больше половины всего срока, поэтому свой порядок предупреждения записывают прямо в договор.

Опись и фото в день заезда

Без описи нельзя доказать, что диван был целым, а матрас чистым. После выезда жильца на Пиросмани хозяева нашли пятна на обивке, но фотографий до заезда не было, и разговор кончился ничем.

Перед заездом обходят квартиру с телефоном. Снимают каждую комнату, мебель крупным планом, матрасы без белья, технику включённой. Опись подписывают оба, по экземпляру каждому, и в неё же вносят число ключей и брелоков от подъезда и парковки.

Гостевые комплекты белья, полотенца и мелочи для кухни на зиму запирают в отдельный шкаф или увозят, иначе к маю их придётся докупать.

Налог с зимнего жильца

Плата от зимнего жильца тоже доход от сдачи жилья, и налог с неё платят. Для обычного найма жилья и для краткосрочной сдачи своей квартиры в Налоговом кодексе описаны разные режимы, поэтому летние и зимние поступления удобнее учитывать раздельно.

Деньги лучше получать на банковский счёт, тогда выписка сама становится учётом. Какой режим подходит квартире, решают с бухгалтером или в налоговой службе до первого договора. Заранее полезно посмотреть, какие налоговые режимы есть у хозяина-иностранца и чем они различаются.

Если квартире зимовать пустой

Закрыть квартиру на зиму тоже нормальный выбор, если делать это по списку. У моря полностью обесточенная квартира к весне сыреет, поэтому на зиму оставляют питание для осушителя и договариваются о визитах с проверкой. Воду, бойлер, холодильник и ключи готовят к зимней консервации заранее.

Май начинается в марте

В марте жильцу напоминают о дате выезда, а уборку заказывают на следующий день после неё.

После зимнего жильца обычной уборки мало. Отмывают кухню вместе с вытяжкой, снимают налёт в ванной, стирают шторы и пледы, чистят матрасы и проветривают шкафы, где всю зиму висели чужие куртки.

Технику проверяют по очереди. Кондиционеры переводят с обогрева на охлаждение и чистят фильтры, у бойлера смотрят, греет ли он как прежде, сифоны и краны проверяют на течь. Перегоревшие лампы и пульты без батареек находят в тот же обход.

Заодно обновляют объявление. Фото стола и обогревателя уходят в конец галереи, вперёд возвращаются балкон и море, в календаре открываются летние даты.

Хозяевам из другой страны жильца, ежемесячные счета и апрельскую уборку проще поручить управляющему, из такой работы и состоит ведение квартир в Батуми. У него перед глазами календарь броней, и он раньше хозяина увидит, что жилец задерживается, а первая бронь уже близко.

Бывает, что после зимы с жильцом хозяева решают перевести квартиру на долгий наём круглый год. Для такого решения пригодится сравнение посуточной и долгосрочной сдачи от компании LuxHome, которая ведёт и обслуживает квартиры.

Октябрьские вопросы хозяев

Брать ли залог с жильца на зиму?

Залог берут почти всегда и записывают в договор вместе с условиями возврата. Из него закрывают неоплаченные счета и порчу сверх обычного износа, но без описи с фото эту порчу не доказать.

Как быть, если жилец просит остаться до лета?

Сначала открыть календарь. Продлить можно только до первой проданной брони, с запасом на уборку, а новую дату выезда пишут в дополнительном соглашении. Устное «ещё недельку» в апреле не принимают.

Кто платит за отопление кондиционерами?

Кондиционер греет за счёт электричества, и расход идёт по общему счётчику квартиры. Платит сторона, которая по договору оплачивает свет, обычно жилец. Показания фиксируют при заезде и при выезде.

Сдают ли квартиры зимой посуточно?

Сдают, но гостей зимой мало, в основном на праздники и выходные. Будни стоят пустыми, квартира между заездами остывает и сыреет, поэтому у моря чаще выбирают помесячную сдачу.

Пускать ли зимнего жильца с собакой?

Решает хозяин. Если пускает, в договор пишут, какое животное, кто отвечает за мебель и какая чистка нужна при выезде. После жильца с собакой текстиль перед летом чистят отдельно.

Пиросмани, вторая зима

Следующей осенью хозяева снова сдали квартиру на зиму, но уже по договору с датой выезда за две недели до первой брони. Перед заездом обошли комнаты с телефоном, сняли показания счётчиков, опись подписали оба.

Жилец съехал в назначенный день. За эти две недели успели сделать генеральную уборку, постирать шторы и проверить кондиционеры, и майские гости заехали по расписанию.