Налог с аренды в Грузии: что знать собственнику-иностранцу до первого договора

На улице Химшиашвили квартиру сдали на год, а хозяева весь этот год жили за границей. Жилец отдавал плату наличными управляющему дома. До поры такой порядок устраивал всех.

О налоге на аренду квартиры в Грузии вспомнили в марте следующего года, когда до срока подачи декларации оставались считаные недели. Целую неделю восстанавливали, сколько денег пришло и за какие месяцы. Расписок не было, суммы собирали по переписке и по памяти управляющего.

Этой недели могло и не быть. Ставки для сдачи жилья и срок декларации записаны в кодексе, а сколько времени уйдёт на подсчёт, зависит от того, куда приходят деньги. Разбираться с этим удобнее до первого договора, пока жилец ещё не привык платить конвертом.

Пять процентов с полной суммы

Доход физического лица от сдачи жилого помещения для проживания облагается по ставке 5 %, если из этого дохода не делаются вычеты. Так сказано во второй части статьи 81 Налогового кодекса Грузии. Ставка одна и та же, кто бы ни снимал квартиру: организация, юридическое лицо или человек.

Считают её со всего дохода от сдачи. Новый кондиционер, ремонт ванной и диван на сумму налога в этом режиме не влияют, потому что вычетов он не предполагает.

С жильцом-компанией до подписания читают ещё и порядок, который устанавливает министр финансов Грузии: как ведут реестр лиц, сдающих жилые помещения, и как пользуются льготой при сдаче жилья юридическим лицам.

Двадцать процентов и вычеты

Общая ставка для налогооблагаемого дохода физического лица 20 %, если кодекс не предусматривает иного. Это первая часть той же статьи 81.

Для хозяина квартиры это путь с вычетами. Расходы, которые кодекс разрешает вычесть, уменьшают облагаемый доход, но ставка уже двадцать процентов вместо пяти. Какие траты на ремонт и мебель принимают к вычету, в каком году и какими бумагами их подтверждают, решают правила кодекса. Этот разговор ведут с бухгалтером, лучше с папкой чеков на столе.

Спор бухгалтеров о мебели и ремонте

Весной, когда хозяева приносят бумаги, бухгалтеры советуют им разное. Сторонник пяти процентов скажет, что учёт тогда сводится к сумме полученных денег. Ошибиться в такой декларации трудно, а хозяину за границей не приходится собирать чеки под вычеты.

У сторонника общего режима другой пример. В год, когда в квартире меняли кухню, покупали мебель и ставили кондиционеры, расходы могут съесть большую часть дохода, и тогда вычеты способны перевесить разницу в ставках.

Когда за год в квартире меняют разве что смеситель и шторы, пять процентов проще и обычно выгоднее. Общий режим стоит просчитать в год большого ремонта или полной меблировки, по своим цифрам и вместе с бухгалтером, чужие примеры тут мало что дают. Садиться за этот расчёт лучше до первого договора, а не в марте.

Фиксированный налог для короткой сдачи

Третий путь кодекс оставил для краткосрочной сдачи, и открыт он до 1 января 2028 года. Физическое лицо, которое сдаёт своё жилое помещение на короткий срок (вид деятельности 55.2), может по заявлению в налоговый орган платить фиксированный подоходный налог. Это части с 24-й по 32-ю статьи 309.

Объект налога здесь само помещение. Налог считают с квадратного метра за календарный месяц, а правительство по обращению органа местного самоуправления может его снижать или повышать с учётом места и сезона. Платят его поквартально.

Суммы в нашей статье нет намеренно. Ставка с квадратного метра может меняться. Для своей квартиры её уточняют в налоговой службе на тот год, когда собираются сдавать.

Весь год или отдельные месяцы

Перейти на фиксированный налог можно по заявлению, на весь год или на отдельные месяцы, в том числе не подряд. Хозяин, который пускает гостей посуточно только летом, может указать в заявлении сезонные месяцы.

Зимой та же квартира нередко уходит жильцу на несколько месяцев. Как облагать эту плату, если летние месяцы ушли под фиксированный налог, спрашивают в налоговой службе заранее, ещё до того, как жилец въехал.

Порог оборота, НДС и касса

Условия у фиксированного налога связаны с НДС и оборотом. Подходит хозяин, который не встал на учёт плательщиком НДС добровольно или у которого оборот от этой сдачи за любые двенадцать месяцев подряд не выходит за порог, записанный в кодексе. Цифру порога и то, как условие ложится на ваш случай, проверяют в налоговой службе до заявления.

На период фиксированного налога не нужен кассовый аппарат, и такая сдача не считается операцией, облагаемой НДС. Как быть с кассой и НДС в месяцы вне этого режима, спрашивают у бухгалтера.

Три режима рядом

Нижнюю строку таблицы, с вопросами для налоговой службы, стоит прочитать первой.

Таблица нужна, чтобы прийти к бухгалтеру с вопросами по делу и не тратить первую встречу на азбуку.

Декларация до 1 апреля

Подать декларацию по подоходному налогу нужно до 1 апреля года, следующего за отчётным. Так говорит первая часть статьи 153. Касается это резидентов, чей доход не обложен у источника выплаты, и нерезидентов без постоянного учреждения, если их доход из грузинского источника не обложен у источника.

Хозяева с Химшиашвили подавали её в марте, собирая суммы по переписке. К какой из этих групп относитесь вы, уточняют у бухгалтера. Этот вопрос задают в первую же встречу, вместе с вопросом о режиме.

Наличные у управляющего дома

Управляющий дома в этой истории ни в чём не виноват. Он принимал деньги, передавал их дальше и ничего не записывал, потому что записывать никто не просил.

Когда без наличных никак, на каждую передачу пишут расписку с датой, суммой и месяцем, за который платят. Фото расписки сразу уходит хозяину, а сама она ложится в папку.

Плата только на счёт

Банковский перевод снимает вопрос учёта почти целиком. Выписка показывает дату, сумму и плательщика, а в назначении платежа жилец пишет месяц аренды. В договоре с жильцом на год способ оплаты указывают одной строкой, с номером счёта.

Отдельный счёт под аренду, куда не приходят зарплата и переводы от родственников, удобнее общего. Сумму за год потом складывают по одной выписке, без раскопок.

Когда квартирой занимается управляющая компания, деньги жильцов тоже лучше видеть на счёте. О таком порядке и об отчёте по каждому платежу договариваются ещё до того, как подписан договор на ведение квартиры под ключ.

Лето и зима в разных папках

Квартира у моря часто живёт двумя жизнями. Летом гости находят её на площадках бронирования по объявлению с фото и правилами дома, зимой её на несколько месяцев снимает жилец по договору. Режимы для этих двух жизней могут оказаться разными, поэтому и учёт ведут раздельно.

По летней сдаче записывают даты, площадку, сумму брони и сумму, которая пришла на счёт. По зимней хватает договора и выписки. И бухгалтеру не приходится гадать, какие деньги пришли от гостей, а какие от жильца.

Какие бумаги держать под рукой

В папку за год ложатся договоры с жильцами, банковские выписки, расписки за наличные, подтверждения выплат от площадок и заявления в налоговую службу, если их подавали. Для общего режима к ним добавляются чеки и договоры на ремонт и мебель.

Сканы держат в облаке по годам, бумагу в одной коробке. Для одной квартиры этого хватает. Когда квартир становится несколько или хозяйство дорастает до гостевого дома на восемь номеров, учёт переносят в программу.

Налог на аренду, о котором вспоминают в марте

Получится ли платить фиксированный налог только летом?

Кодекс разрешает заявить фиксированный налог на весь год или на отдельные месяцы, в том числе не подряд. Летние месяцы под это подходят, а условия и порядок заявления уточняют в налоговой службе.

Подаёт ли декларацию хозяин, который живёт за границей?

Статья 153 называет и резидентов, и нерезидентов без постоянного учреждения. Если доход не обложен у источника выплаты, декларацию подают до 1 апреля следующего года. Статус уточняют у бухгалтера.

Нужен ли кассовый аппарат при посуточной сдаче?

На период фиксированного налога кодекс прямо говорит, что касса не нужна. Для посуточной сдачи вне этого режима ответ ищут вместе с бухгалтером, исходя из своего случая и своих месяцев.

Можно ли при ставке 5 % вычесть расходы на мебель?

Ставка 5 % работает, пока из дохода от сдачи не делают вычетов. С вычетами на мебель и ремонт считают уже по общей ставке 20 %, а выгоднее ли это, покажет расчёт по своим чекам вместе с бухгалтером.

Сколько составит фиксированный налог для квартиры в Батуми?

Цифру для своей квартиры и своих месяцев узнают в налоговой службе. По обращению местной власти правительство может снижать или повышать ставку с квадратного метра в месяц с учётом места и сезона.

Плату брали наличными, расписок нет. Что теперь?

Собрать всё, что подтверждает даты и суммы, от переписки до записей управляющего. С этой папкой идут к бухгалтеру до 1 апреля, а со следующего месяца жилец платит на счёт.

Химшиашвили без конвертов

Декларацию хозяева подали до 1 апреля. Неделя ушла на то, что могла бы показать одна банковская выписка. Повторять её никто не захотел.

С того же месяца жилец переводит плату на отдельный счёт и пишет в назначении платежа, за какой месяц платит. Управляющий дома конверты больше не принимает. Перед следующим договором хозяева пришли к бухгалтеру с вопросами о режиме и о том, какие бумаги собирать за год.